不動産（ふどうさん）とは、土地、建物をいう。この他にも特別の法律により立木、鉄道財団等も一個の不動産とされている。
また、本来は不動産ではないが、法律や行政上などで不動産と同様に扱われることがあるものとして船舶、航空機、鉱業権などがある。
土地及びその定着物をいう（民法86条1項）。不動産以外の物は、全て動産である（同条2項）。 不動産は、その移動が容易でなく、かつ、財産として高価であるため、動産とは別個の規制に服する（民法177条など）。
日本の民法においては土地上の建物は土地と別個の不動産として扱われる（民法370条）。このため、土地を売買契約によって譲り受けても、買主は土地の上にある建物の所有権を当然には取得できないし、土地に抵当権を設定しても抵当権者は建物に対する抵当権を当然には取得しない。 民法は不動産に公示の原則の考え方を採っており、所有権を取得しても登記が無ければ第三者に対し、所有権を対抗できないとしている（民法177条）。
登記法では、建物であるためには、屋根や壁で遮断されていて、建物としての用途に供しうること、土地に定着していることが求められる。そのため建築中の建物は、屋根や壁が作られた段階で、動産である建築資材から不動産である建物へと法的な扱いが変わる。但し、自動車等で牽引する移動式の建物は、不動産ではなく、動産（どうさん）に含まれる。
ふすまや障子、畳並びに未登記の立木などは動産であり、建物とは別個の財産である。しかし、これらの動産は不動産に付属する従物として、建物とは別に扱うとする特約が無い限り、建物所有権の移転、建物に対する抵当権の設定などの効果を受ける。
土地や建物の売買や、売買・賃貸仲介、分譲・賃貸などの取引を行う事業を不動産業（不動産屋）と言い、不動産開発業者、不動産仲介業者、不動産鑑定業者などに区分される。総称して不動産会社と呼ばれ、大手の旧財閥系や鉄道事業者、零細な個人経営による業者まで多く存在している。
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